Thị trường bất động sản vùng ven Thủ đô đang chứng kiến những bước chuyển dịch cơ cấu mạnh mẽ khi làn sóng đầu tư hạ tầng và công nghiệp đổ bộ. Mới đây, thông tin tỉnh Bắc Ninh triển khai công tác đền bù và thu hồi quỹ đất quy mô lớn tại xã Tiên Du để bàn giao cho nhà phát triển thực hiện một tổ hợp đô thị sinh thái hiện đại đã thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư địa ốc. Với tổng nguồn vốn đầu tư dự kiến tiệm cận mốc 20.000 tỷ đồng, dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) hứa hẹn sẽ tái định hình lại không gian kiến trúc và nâng cao tiêu chuẩn sống tại khu vực này. Dưới góc nhìn phân tích chuyên sâu, đây không chỉ là câu chuyện giải phóng mặt bằng thông thường, mà là bước đi chiến lược nhằm cụ thể hóa mục tiêu đưa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai gần.

Vị trí lô đất thu hồi làm khu đô thị tại Tiên Du

Đối thoại giải phóng mặt bằng tại xã Tiên Du tạo sự đồng thuận lớn

Công tác giải phóng mặt bằng luôn được xem là chiếc chìa khóa quyết định tiến độ và sự thành bại của bất kỳ dự án bất động sản quy mô lớn nào. Nhận thức rõ tầm quan trọng đó, chính quyền xã Tiên Du đã nhanh chóng chủ trì hội nghị đối thoại trực tiếp giữa Chủ tịch Ủy ban Nhân dân xã với đại diện các hộ gia đình bị ảnh hưởng tại ba thôn trọng điểm gồm Đông Phù, Tam Tảo và Lũng Giang. Mục tiêu của cuộc họp nhằm tháo gỡ những vướng mắc, lắng nghe tâm tư nguyện vọng của người dân, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, đúng pháp luật trong toàn bộ quy trình thu hồi đất của dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1).

Theo số liệu báo cáo từ cơ quan chức năng, toàn bộ quy mô quy hoạch của công trình rộng khoảng 299 ha này do Công ty TNHH Đầu tư Tây Hà Nội làm chủ đầu tư. Khi triển khai, dự án sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến 2.714 hộ dân và các tổ chức quản lý đất đai thuộc địa bàn 6 thôn của địa phương. Trong giai đoạn một của chiến dịch, chính quyền địa phương đã chính thức phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho 849 hộ gia đình nằm tại 5 thôn, với tổng ngân sách chi trả thực tế đạt gần 314 tỷ đồng. Bước sang giai đoạn hai, tổ công tác liên ngành của xã Tiên Du đã hoàn thành việc vận động kê khai, kiểm đếm hiện trạng cho 600 hộ, đồng thời tiến hành lập và niêm yết công khai phương án đền bù cho 222 hộ dân thuộc hai thôn Tam Tảo và Đông Phù.

Mặc dù vậy, dòng chảy thực tế của công tác bồi hoàn vẫn vấp phải một số rào cản nhất định do một vài nhóm cư dân chưa đạt được sự đồng thuận cao. Người dân chủ yếu đề xuất cơ quan quản lý nâng mức trợ cấp vật chất, xem xét thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng ngoài các quy định cứng hành chính hiện hành và kiến tạo thêm quỹ đất dịch vụ thương mại. Tại buổi đối thoại trực tiếp, đại diện lãnh đạo địa phương đã có những phản hồi rõ ràng, chi tiết liên quan đến hồ sơ pháp lý, bao gồm quy trình lấy ý kiến Nhân dân đối với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường cũng như phương án tái định cư ổn định sinh kế lâu dài. Việc đối thoại cởi mở này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng sạch, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và tạo điều kiện để dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) sớm được khởi công.

Quy mô dòng vốn đầu tư và cơ cấu sử dụng quỹ đất 299 ha

Nhìn vào các thông số kỹ thuật, dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) sở hữu tổng mức đầu tư cực kỳ đồ sộ với con số chính xác là 19.700 tỷ đồng. Trong cơ cấu phân bổ dòng vốn, chi phí dành riêng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và kiến trúc chiếm khoảng 18.200 tỷ đồng, phần còn lại hơn 1.500 tỷ đồng được dùng để chi trả cho việc đền bù, hỗ trợ và ổn định cuộc sống cho người dân sau thu hồi. Đây là minh chứng rõ nét cho năng lực tài chính mạnh mẽ của Công ty TNHH Đầu tư Tây Hà Nội khi quyết tâm kiến tạo một đại đô thị sinh thái kiểu mẫu tại thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh.

Về hiện trạng địa hình trước khi chuyển đổi, phần lớn diện tích của khu đất 299 ha này là đất canh tác nông nghiệp, hệ thống giao thông nội đồng và đất phi nông nghiệp khác. Diện tích đất trồng lúa và hoa màu chiếm khoảng 244 ha, tương đương với 81% tổng quy mô quy hoạch. Việc chuyển đổi một quỹ đất nông nghiệp thuần túy sang đất đô thị đa chức năng phản ánh đúng xu hướng đô thị hóa tất yếu, giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, mang lại nguồn thu ngân sách lớn và tạo động lực phát triển kinh tế mạnh mẽ cho địa phương.

Một góc Tiên Du Bắc Ninh

Sau khi hoàn thành việc san lấp và xây dựng cơ sở hạ tầng, cơ cấu sử dụng đất tại dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) sẽ được phân bổ một cách khoa học:

Quỹ đất dành cho nhà ở biệt lập: Dự án dành ra khoảng 66 ha để xây dựng các sản phẩm nhà ở cao cấp. Cấu trúc thấp tầng bao gồm hơn 3.300 lô nhà phố liền kề thiết kế hiện đại và 600 lô biệt thự sinh thái sang trọng, đáp ứng nhu cầu tích sản và an cư của giới thượng lưu.

Phân khúc tháp cao tầng hỗn hợp: Điểm nhấn kiến trúc của toàn khu nằm ở hệ thống 7 tòa chung cư hỗn hợp cao tầng được bố trí tại các trục lộ trung tâm. Với mật độ xây dựng khối tháp chỉ duy trì ở mức 40%, không gian còn lại được ưu tiên cho các mảng xanh và tiện ích chung, tạo độ thoáng đãng cho môi trường sống trên cao.

Lộ trình triển khai xây dựng và tầm nhìn phát triển đô thị vệ tinh

Xét về dòng thời gian triển khai, căn cứ theo báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được tham vấn, chủ đầu tư dự kiến sẽ bắt đầu triển khai thi công đồng loạt các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc từ giai đoạn hiện tại và kéo dài đến hết quý III/2029. Toàn bộ công tác nghiệm thu công trình, bàn giao nhà ở và đưa các phân khu chức năng vào vận hành chính thức sẽ được tổ chức tập trung vào quý IV/2029. Tiến độ rõ ràng này không chỉ thể hiện cam kết của nhà phát triển mà còn giúp các nhà đầu tư dễ dàng định hình kế hoạch dòng tiền dài hạn.

Khi toàn bộ tổ hợp đô thị đi vào hoạt động ổn định, dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) sẽ trở thành ngôi nhà chung của cộng đồng cư dân có quy mô dân số lên tới gần 27.000 người. Định hướng tính chất của công trình được xác định rõ là khu đô thị thông minh gắn liền với yếu tố sinh thái nghỉ dưỡng, cung cấp các loại hình dịch vụ du lịch, trung tâm thể dục thể thao và khu phức hợp thương mại cấp đô thị có chất lượng cao. Tọa độ này hứa hẹn sẽ trở thành điểm dừng chân lý tưởng của làn sóng chuyên gia, kỹ sư nước ngoài từ các khu công nghiệp kế cận đổ về sinh sống, tạo nền tảng vững chắc cho việc khai thác dòng tiền cho thuê nhà ở.

Kết luận

Dự án Khu đô thị mới du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí (tiểu khu 112.1) tại xã Tiên Du hội tụ đầy đủ những yếu tố cốt lõi của một siêu đô thị mang tính biểu tượng tương lai. Dù công tác bồi hoàn mặt bằng ở giai đoạn đầu còn gặp một vài thách thức, nhưng sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương và tiềm lực tài chính vững mạnh của Công ty TNHH Đầu tư Tây Hà Nội chính là bảo chứng cho sự hình thành của công trình này. Với cơ cấu sản phẩm đa dạng từ liền kề, biệt thự đến chung cư cao tầng, dự án không chỉ mang lại không gian an cư sinh thái lý tưởng cho người dân địa phương mà còn mở ra cơ hội đầu tư tích sản an toàn sở hữu tiềm năng thặng dư vốn vượt trội tại thị trường Bắc Ninh.